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📉 역전세 고지서가 폭로한 한국형 부채 디플레이션 나선의 속도

## 📬 보증금 3억을 돌려달라는 문자가 온 날 작년 11월, 아는 지인이 전화를 했다. 강남 외곽 아파트 전세를 2021년 고점에 3억 5천에 맞췄는데, 계약 만기가 돼서 새 임차인을 구했더니 시세가 2억 9천으로 내려앉아 있었다. 6천만 원을 어떻게 마련하냐고. 그 사람을 탓할 수가 없었다. 그게 한국형 [부채 디플레이션 나선](https://warguss.blogspot.com/search?q=부채+디플레이션+나선)의 전형적인 첫 회전이었으니까. 디플레이션이 오면 빚 부담이 커진다는 이야기는 이미 경제 유튜브에서 포화 상태다. 어빙 피셔의 1933년 공식—실질이자율 = 명목이자율 − 기대인플레이션율—은 웬만한 매경·한경 칼럼에 다 나온다. 그런데 내가 진짜 겁이 났던 건 그 교과서 공식이 아니었다. 한국에는 그 나선을 유독 빠르게 작동시키는 장치가 세 개나 있다는 사실이었다. --- ## 🏠 첫 번째 장치: 전세는 레버리지를 시장 전체에 분산시킨다 전세 구조는 세계 어디에도 없는 한국 고유의 레버리지 장치다. 집주인은 보증금을 담보 없이 빌려 투자하고, 임차인은 원금 보존을 전제로 이자 수익을 포기한다. 시세가 오를 때는 양쪽 다 괜찮다. 문제는 꺾일 때다. 임차인이 만기를 앞두고 새 세입자를 구하려면 떨어진 시세에 맞춰야 한다. 집주인은 그 차액을 현금으로 메워야 한다. 현금이 없으면 집을 판다. 매물이 쏟아지면 시세가 더 내려간다. 다음 임차인의 역전세 간격이 더 벌어진다. 이것이 첫 번째 피드백 루프다. 2023년 기준 전세 보증 사고액은 5조 4천억 원을 넘었다. 2020년의 열 배다. 이 숫자의 대부분이 사기가 아니라, 전세가 하락과 금리 상승이 겹치면서 집값이 보증금 아래로 내려간 정상적인 역전세 상황이었다는 점이 핵심이다. --- ## 📉 두 번째 장치: DSR은 하락장에서 거꾸로 작동한다 DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 과도한 대출을 막기 위해 설계됐다. 맞는 방향이다. 그런데 이 규제가 자산 가격이 내려갈 때는...

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