📉 역전세 고지서가 폭로한 한국형 부채 디플레이션 나선의 속도

## 📬 보증금 3억을 돌려달라는 문자가 온 날

작년 11월, 아는 지인이 전화를 했다. 강남 외곽 아파트 전세를 2021년 고점에 3억 5천에 맞췄는데, 계약 만기가 돼서 새 임차인을 구했더니 시세가 2억 9천으로 내려앉아 있었다. 6천만 원을 어떻게 마련하냐고. 그 사람을 탓할 수가 없었다. 그게 한국형 [부채 디플레이션 나선](https://warguss.blogspot.com/search?q=부채+디플레이션+나선)의 전형적인 첫 회전이었으니까.

디플레이션이 오면 빚 부담이 커진다는 이야기는 이미 경제 유튜브에서 포화 상태다. 어빙 피셔의 1933년 공식—실질이자율 = 명목이자율 − 기대인플레이션율—은 웬만한 매경·한경 칼럼에 다 나온다. 그런데 내가 진짜 겁이 났던 건 그 교과서 공식이 아니었다. 한국에는 그 나선을 유독 빠르게 작동시키는 장치가 세 개나 있다는 사실이었다.

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## 🏠 첫 번째 장치: 전세는 레버리지를 시장 전체에 분산시킨다

전세 구조는 세계 어디에도 없는 한국 고유의 레버리지 장치다. 집주인은 보증금을 담보 없이 빌려 투자하고, 임차인은 원금 보존을 전제로 이자 수익을 포기한다. 시세가 오를 때는 양쪽 다 괜찮다. 문제는 꺾일 때다.

임차인이 만기를 앞두고 새 세입자를 구하려면 떨어진 시세에 맞춰야 한다. 집주인은 그 차액을 현금으로 메워야 한다. 현금이 없으면 집을 판다. 매물이 쏟아지면 시세가 더 내려간다. 다음 임차인의 역전세 간격이 더 벌어진다. 이것이 첫 번째 피드백 루프다.

2023년 기준 전세 보증 사고액은 5조 4천억 원을 넘었다. 2020년의 열 배다. 이 숫자의 대부분이 사기가 아니라, 전세가 하락과 금리 상승이 겹치면서 집값이 보증금 아래로 내려간 정상적인 역전세 상황이었다는 점이 핵심이다.

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## 📉 두 번째 장치: DSR은 하락장에서 거꾸로 작동한다

DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 과도한 대출을 막기 위해 설계됐다. 맞는 방향이다. 그런데 이 규제가 자산 가격이 내려갈 때는 치명적인 역방향 피드백을 만들어낸다.

집값이 떨어지면 담보 가치가 하락하고, 은행은 LTV 기준에 따라 추가 담보를 요구하거나 한도를 줄인다. 원리금 상환 부담은 그대로인데 신규 대출이 막히니 유동성이 얼어붙는다. 팔려는 사람은 늘고 살 수 있는 사람은 줄어든다. 거래량이 쪼그라들면 시세 하락이 굳어진다.

BIS가 2023년 한국 가계부채 보고서에서 지목한 것이 이 메커니즘이다. 한국의 가계부채 대 GDP 비율은 100%를 넘어 OECD 최고 수준이다. 비교 대상으로 자주 거론되는 1990년대 초반 일본은 버블 붕괴 직전 기준으로 BIS·IMF 데이터상 60% 내외였다. 출발선 자체가 다르다. 한국은 같은 충격에 훨씬 더 큰 압력을 받는 구조다.

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## 🏗️ 세 번째 장치: HUG 대위변제가 재정 긴축을 강제하는 루프

앞선 두 장치보다 훨씬 덜 알려져 있지만, 내가 가장 주목하는 가속 경로다.

역전세 사고가 터지면 HUG(주택도시보증공사)가 임차인에게 보증금을 먼저 대신 지급한다. 2023년 HUG 대위변제 규모는 3조 원을 돌파했고, 2024년 상반기에 이미 전년 전체를 넘어설 페이스였다. HUG는 이 돈을 집주인에게 구상권으로 회수해야 하는데, 집주인이 파산 상태면 회수율이 급락한다.

여기서 나선이 공적 영역으로 번진다. HUG 손실은 정부 재보증과 연결되고, 재정 부담이 커지면 정부는 보증 한도를 축소하거나 요건을 강화한다. 보증이 까다로워지면 임차인이 전세 계약을 꺼리고, 임대 시장이 위축되며, 건설사는 선분양 잔금 회수가 어려워진다. PF(프로젝트파이낸싱) 대출을 끌어다 쓴 건설사가 자금 회수에 실패하면 미분양 매물이 대거 시장에 쏟아진다. 그게 다시 시세를 누른다.

2024년 기준 국내 PF 대출 잔액은 230조 원을 넘는다. 이 중 브리지론 단계에서 본PF 전환에 실패한 사업장이 상당수다. 건설사 한 곳의 법정관리는 협력업체 수백 곳의 현금 흐름을 막고, 그것이 지역 소비 감소로 이어진다. 소비가 줄면 물가 하방 압력이 더 세진다. 피셔 방정식의 실질 부담이 한 번 더 올라간다. HUG 부실 → 재정 긴축 → 전세 시장 위축 → PF 부실 → 미분양 급증 → 시세 하락이라는 루프가 앞선 두 장치와 맞물려 돌아가는 것이다.

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## 💡 이 나선 앞에서 내가 실제로 달라진 것

거창한 처방을 쓰고 싶지 않다. 매크로 경제가 개인의 선택으로 꺾이지 않는다는 걸 알기 때문이다.

다만 지인의 전화를 받고 나서 나는 몇 가지를 바꿨다. 전세 계약에서 확정일자와 전입신고는 계약 당일에 끝냈다. 보증보험 가입 여부를 계약 전 조건으로 못 박았다. 갱신 시점에 시세 하락분을 어떻게 처리할지 특약으로 명시했다. HUG 보증 한도 변동을 주기적으로 확인하는 것도 루틴에 넣었다.

부채 디플레이션 나선은 추상적인 거시 이론이 아니다. 역전세 고지서 한 장으로 시작해서, HUG 대위변제를 거쳐, PF 부실로 이어지는 아주 구체적인 경로다. 그 경로 세 개를 알고 있는 것과 모르는 것은, 계약서 특약 한 줄의 차이로 나타난다.

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