🏠 역모기지론 수령액 계산법: 집 한 채로 월 얼마나 받을 수 있을까?

## 📞 어머니 전화 한 통에서 시작된 숙제

몇 년 전, 어머니가 전화를 하셨다. "나 죽으면 집 팔아서 나눠 가져. 지금은 집 말고 돈이 없어." 70대 중반이신 분이 매달 생활비 걱정을 하신다는 게 그날 처음 현실로 다가왔다.

그날부터 한국주택금융공사(HF) 사이트를 파기 시작했다. 주택연금, [역모기지론 수령액 계산법](https://warguss.blogspot.com/search?q=역모기지론+수령액+계산법)이라고도 불리는 이 제도가 실제로 얼마를 주는지, 어떤 조건이 붙는지, 막연하게 "집 맡기고 돈 받는 것"으로만 알던 걸 제대로 들여다봤다. 그리고 생각보다 복잡한 구석이 많았다.

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## 📊 수령액을 결정하는 세 가지

주택연금은 집을 담보로 맡기고 사망할 때까지 매달 일정액을 받는 구조다. 국가(HF)가 지급을 보증하기 때문에 집값이 떨어지거나 오래 살아도 끊기지 않는다.

수령액을 결정하는 건 크게 세 가지다. **가입 연령**—나이가 많을수록 더 받는다. 남은 기대수명이 짧을수록 월 지급액이 올라가는 구조다. **주택 시세**—공시가가 아닌 시세 기준으로 산정되며, 가입 가능한 주택 가격 상한이 있다(현행 기준은 가입 전 hf.go.kr에서 확인하자). **지급 유형**—종신정액형·증가형·감소형·전후후박형 등이 있는데, 사망 시까지 동일한 금액을 받는 종신정액형이 가장 많이 선택된다.

아래 표는 hf.go.kr 주택연금 예상연금조회, 2026년 6월 기준 종신정액형 기준 시뮬레이션이다. COFIX 연동 기준금리가 변경될 때마다 수치가 재산정되므로, 가입 전에는 반드시 홈페이지에서 직접 조회해야 한다.

| 가입연령 | 주택 시세 | 월 수령액(종신정액형, 참고용) |
|----------|-----------|-------------------------------|
| 65세     | 3억 원    | 약 68만 원                    |
| 65세     | 5억 원    | 약 114만 원                   |
| 70세     | 3억 원    | 약 92만 원                    |
| 70세     | 5억 원    | 약 153만 원                   |
| 75세     | 5억 원    | 약 184만 원                   |

70세에 5억짜리 아파트로 가입하면 매달 153만 원. 기초연금 최대 33만 원을 더하면 186만 원. 빠듯하지만, 빈집 놔두고 걱정만 하는 것보다는 실질적이다.

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## 🤔 아무도 안 알려주는 현실 질문들

HF 홈페이지를 5분 읽으면 위 내용은 다 나온다. 진짜 막히는 건 그 다음이다.

**기존 대출(근저당)이 있어도 가입되나?** 된다. 단, HF가 1순위 근저당을 설정해야 하기 때문에 기존 대출 잔액이 주택 시세의 일정 비율 이하여야 한다. 잔액이 많으면 가입 시 일부 상환이 필요하다. 전세보증금도 마찬가지다. 임차인 보증금 반환 의무가 있는 상태에서는 가입이 제한되므로, 임대차 계약 만료 후 신청하는 게 현실적이다.

**중도 해지하면 초기보증료를 돌려받나?** 초기보증료는 가입 시 주택가격의 1.5%를 한 번에 낸다. 5억짜리 집이면 750만 원. 월보증료는 별도로 연 0.045%씩 부과된다. 해지 시 초기보증료는 경과 기간에 따라 일부 환급된다. 가입 직후 해지할수록 환급 비율이 높고, 오래 지날수록 줄어든다.

**가입 후 이사는 가능한가?** 가능하다. 새 주택으로 담보를 교체하는 이전 신청 제도가 있다. 단, 이사 갈 집의 시세에 따라 월 수령액이 재산정된다. 다운사이징 이사라면 수령액이 낮아질 수 있다는 점을 미리 알고 있어야 한다.

**집값이 폭락하면 수령액이 줄어드나?** 줄어들지 않는다. 가입 시점에 확정된 수령액은 이후 집값 변동에 관계없이 유지된다. 사망 후 집을 처분한 금액이 그간 받은 연금 총액보다 적어도 그 차액은 HF가 부담한다. 남은 금액이 있으면 상속인에게 돌아간다.

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## ⚠️ '빨리 가입할수록 이득'이라는 말의 함정

주택연금 설명에서 단골로 등장하는 말이 있다. "1년 늦게 가입하면 손해." 완전히 틀린 말은 아니다. 나이가 들수록 월 수령액이 올라가긴 하고, 일찍 가입해서 받는 추가 수령분이 있기 때문이다.

그런데 집값 상승률이 주택연금 월 수령액 증가분보다 클 경우를 생각해보자. 지금 3억짜리 집으로 가입해 매달 92만 원을 받는 것보다, 3년 더 보유했다가 4억에 팔고 금융 상품으로 운용하는 게 더 유리할 수도 있다. 특히 집값 상승이 기대되는 지역, 임대 수익이 가능한 주택이라면 "빨리 가입해야 한다"는 논리 하나로 결정하면 안 된다.

반대로, 지방 소형 주택처럼 매도 가능성이 불투명하거나 집값이 이미 정점을 지난 경우라면 이야기가 다르다. 팔리지도 않을 집을 들고 있느니 안정적인 월 현금 흐름을 확보하는 게 낫다.

결국 '언제 가입할지'는 집값 전망, 본인 건강 상태, 현재 현금 흐름을 같이 놓고 봐야 하는 문제다. "늦으면 손해"라는 한마디로 결론 내릴 수 있는 게 아니다.

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## ✅ 지금 당장 할 수 있는 한 가지

가입 결정을 지금 당장 내리지 않아도 된다. 대신 한 가지만 해보자. hf.go.kr에 들어가서 주택연금 예상연금조회를 해보는 거다. 집 주소와 예상 시세, 나이를 입력하면 월 수령액이 나온다. 5분이면 충분하다.

어머니 집으로 조회해봤을 때, 생각보다 적지 않은 숫자가 나왔다. 그 숫자를 어머니께 보여드리고 나서야 비로소 제대로 된 대화를 할 수 있었다. 막연한 걱정이 구체적인 숫자로 바뀌는 순간, 이야기가 달라진다.

주택연금이 만능은 아니다. 하지만 내 집 한 채가 매달 안정적인 현금으로 바뀐다는 게 어느 정도 규모인지, 한 번쯤은 직접 확인해볼 가치가 있다.