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📉 스태그플레이션 수혜주: 2022년에 직접 돈 잃고서야 이해한 것들

## 💸 내가 2022년에 리츠 샀다가 40% 날린 이야기 그해 봄, 나는 스태그플레이션 대비를 한다며 프롤로지스(PLD)를 샀다. 논리는 이랬다. 임대료는 CPI에 연동되고, 이커머스 물류 수요가 폭발하고 있으니 실물 자산인 리츠가 인플레이션을 방어해준다고. 당시 PLD는 아마존·쿠팡 물류창고 임대료를 연 10~15%씩 올리고 있었다. 이 얼마나 완벽한 헤지냐. 그해 말, PLD는 -43%였다. 아메리칸 타워(AMT)도 -36%. 논리는 맞았는데 돈을 잃었다. 이 경험이 [스태그플레이션 수혜주](https://warguss.blogspot.com/search?q=스태그플레이션+수혜주)를 제대로 이해하는 출발점이 됐다. --- ## 📌 스태그플레이션이 그냥 인플레이션과 다른 이유 딱 하나 리츠가 망한 이유는 단순하다. 리츠는 인플레이션 헤지가 맞다. 그런데 스태그플레이션 헤지는 아니었다. 차이가 뭐냐. 금리다. 스태그플레이션이 오면 중앙은행이 물가를 잡으러 금리를 올린다. 2022년 연준은 기준금리를 0.25%에서 4.5%까지 올렸다. 금리가 오르면 할인율이 오르고, 할인율이 오르면 미래 현금흐름의 현재가치가 줄어든다. 리츠는 결국 미래 임대료의 현재가치다. 임대료가 10% 오른다고 해도, 할인율이 4%p 뛰면 주가는 내려간다. 산수가 안 된다. 금도 같은 이유로 2022년에 연간 -1.5%였다. 금에는 이자가 없으니 실질금리가 오를수록 들고 있을 이유가 줄어든다. 인플레이션만 있으면 금·리츠가 작동한다. 스태그플레이션은 거기다 금리 충격을 얹는다. 이 둘은 다른 시나리오다. --- ## 📈 2022년에 실제로 올랐던 것, 그리고 그게 항상 통하지 않는 이유 그해 S&P 500은 -19.4%였다. 플러스를 낸 섹터는 하나뿐이었다. 에너지(XLE +65.7%). 엑손모빌 +87%, 쉐브론 +53%. 한국도 에쓰-오일이 +45%대였다. 왜 에너지만 올랐냐. 공급 충격이었다. 러시아-우크라이나 전쟁으로 공급이 줄었는데 수요는 ...

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