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📉 집값 내리면 지갑부터 닫히는 이유: 역자산효과 완전 해설

2022년 여름부터 이상한 습관이 생겼다. 저녁 외식을 결정하기 전에 아파트 시세 앱을 먼저 열고 있다는 걸, 한참 지나서야 알아챘다. 우리 단지 최근 거래가가 지난달보다 내려 있으면 그날은 집밥을 택했고, 올라 있으면 치킨을 시켰다. 통장 잔액은 그날이나 전날이나 똑같은데도. 경제학에는 이 현상을 설명하는 이름이 이미 있었다. 🏠 역자산효과: 집값 시세표가 밥상을 결정한다 자산효과(wealth effect)란 보유 자산 가치가 오를 때 소비도 덩달아 느는 현상이다. 주식이 오르면 외식이 늘고, 집값이 오르면 차를 바꾼다. 실제로 돈이 들어온 게 아닌데도. 역자산효과 소비 위축 (reverse wealth effect)은 그 반대다. 집값이 내리면 월급이 그대로여도 지갑이 닫힌다. 아티프 미안(Atif Mian), 카마르 라오(Kamar Rao), 아미르 수피(Amir Sufi)는 2013년 논문 "Household Balance Sheets, Consumption, and the Economic Slump"(QJE, 128권 4호)에서 이것을 실증적으로 분석했다. 2007~2009년 미국 금융 위기 당시, 주택 가격 하락 폭이 클수록 해당 지역 소비와 고용이 더 크게 꺾였다. 그리고 그 충격은 모든 가구에 균등하게 퍼지지 않았다. 📊 한국에서 이 충격이 더 큰 이유 역자산효과의 강도는 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중과 비례한다. 통계청의 2022년 가계금융복지조사에 따르면, 한국 가구 순자산 중 실물자산 (주택·토지 등 부동산이 대부분)의 비중은 평균 77.1%다. 소득 중간층에 해당하는 3~4분위 가구로 좁히면 이 비율은 80%를 훌쩍 넘는다. 미국 가구의 부동산 자산 비중이 30~35% 수준인 것과 비교하면, 한국에서 집값 변동이 소비에 미치는 충격의 진폭이 구조적으로 클 수밖에 없다. 집이 자산의 80%라는 말은, 집값이 10% 내리면 순자산이 약 8% 감소한다는 뜻이다. 한국은행은 주택가격 1% 하락 시 민간...

📉 집값이 내려가도 통장은 그대로인데 — 역자산효과와 전세가 만드는 이중 충격

2022년 여름이었다. 부동산 앱에서 진동이 왔다. 우리 집 추정 시세가 6개월 만에 8천만 원 내려갔다는 내용이었다. 그날 저녁 가족들과 외식 이야기를 꺼내다가 나도 모르게 입을 닫았다. 통장 잔고는 그대로였고 월급도 그대로였다. 아무것도 바뀐 게 없는데 갑자기 치킨집 메뉴판이 비싸 보이기 시작했다. 이 반응을 경제학에서는 ' 역자산효과 '(negative wealth effect)라고 부른다. 자산 가격이 오르면 소비가 늘고, 내리면 소비가 줄어드는 현상이다. 한국에서는 이 메커니즘이 다른 나라보다 빠르고 깊게 작동한다. 전세라는 제도 때문이다. 그리고 이 제도가 만드는 충격의 방향은 우리가 흔히 생각하는 것과 반대다. 📉 집값은 왜 주식보다 소비를 더 강하게 죽이나 하버드의 Karl Case, UC Berkeley의 John Quigley, 예일의 Robert Shiller는 2005년 *Journal of Applied Econometrics*에 14개국과 미국 51개 주 패널 데이터를 분석한 연구를 발표했다. 핵심 질문은 하나였다. 자산이 1달러 줄었을 때 소비는 얼마나 줄어드는가, 즉 한계소비성향(MPC)이 얼마냐. 결과는 이렇다. 주택 자산의 MPC는 0.05~0.09달러 였다. 집값이 1,000만 원 빠지면 연간 소비가 50~90만 원 줄어든다는 뜻이다. 반면 주식 자산의 MPC는 통계적으로 유의미하지 않거나 현저히 낮았다. 주식이 같은 금액 빠져도 소비는 거의 안 줄었다. 이유는 구조에 있다. 주식을 가진 사람은 대개 집도 있고 다른 자산도 있다. 그러나 한국 중산층 대부분에게 아파트는 전 재산의 70~80%를 차지하는 사실상의 올인 포지션이다. 국토연구원 가계자산 통계를 보면 한국 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중은 약 75%다. 미국(약 28%)의 두 배가 넘는다. 집값이 흔들리면 재무 전체가 흔들린다. ⚡ 전세 레버리지가 만드는 두 겹의 충격 여기서 한국만의 변수가 끼어든다. 전세다. 전세는 세입자가 ...

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