📉 집값이 내려가도 통장은 그대로인데 — 역자산효과와 전세가 만드는 이중 충격

2022년 여름이었다. 부동산 앱에서 진동이 왔다. 우리 집 추정 시세가 6개월 만에 8천만 원 내려갔다는 내용이었다. 그날 저녁 가족들과 외식 이야기를 꺼내다가 나도 모르게 입을 닫았다. 통장 잔고는 그대로였고 월급도 그대로였다. 아무것도 바뀐 게 없는데 갑자기 치킨집 메뉴판이 비싸 보이기 시작했다.

이 반응을 경제학에서는 '[역자산효과](https://warguss.blogspot.com/search?q=역자산효과)'(negative wealth effect)라고 부른다. 자산 가격이 오르면 소비가 늘고, 내리면 소비가 줄어드는 현상이다. 한국에서는 이 메커니즘이 다른 나라보다 빠르고 깊게 작동한다. 전세라는 제도 때문이다. 그리고 이 제도가 만드는 충격의 방향은 우리가 흔히 생각하는 것과 반대다.

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## 📉 집값은 왜 주식보다 소비를 더 강하게 죽이나

하버드의 Karl Case, UC Berkeley의 John Quigley, 예일의 Robert Shiller는 2005년 *Journal of Applied Econometrics*에 14개국과 미국 51개 주 패널 데이터를 분석한 연구를 발표했다. 핵심 질문은 하나였다. 자산이 1달러 줄었을 때 소비는 얼마나 줄어드는가, 즉 한계소비성향(MPC)이 얼마냐.

결과는 이렇다. 주택 자산의 MPC는 **0.05~0.09달러**였다. 집값이 1,000만 원 빠지면 연간 소비가 50~90만 원 줄어든다는 뜻이다. 반면 주식 자산의 MPC는 통계적으로 유의미하지 않거나 현저히 낮았다. 주식이 같은 금액 빠져도 소비는 거의 안 줄었다.

이유는 구조에 있다. 주식을 가진 사람은 대개 집도 있고 다른 자산도 있다. 그러나 한국 중산층 대부분에게 아파트는 전 재산의 70~80%를 차지하는 사실상의 올인 포지션이다. 국토연구원 가계자산 통계를 보면 한국 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중은 약 75%다. 미국(약 28%)의 두 배가 넘는다. 집값이 흔들리면 재무 전체가 흔들린다.

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## ⚡ 전세 레버리지가 만드는 두 겹의 충격

여기서 한국만의 변수가 끼어든다. 전세다.

전세는 세입자가 집값의 60~80%에 해당하는 보증금을 집주인에게 맡기고 월세 없이 거주하는 제도다. 집주인 입장에서 이건 레버리지다. 3억짜리 아파트를 전세 2억 5천을 끼고 사면 실제 투자금은 5천만 원이지만 3억짜리 자산을 굴리는 셈이다. 집값이 오를 때 이 구조는 수익을 폭발적으로 키운다.

반대가 되면 그 레버리지가 그대로 역작용한다. 3억짜리 집이 2억 5천으로 내리면 집주인의 순자산은 이론상 0이다. 소비가 멈추는 건 당연하다. 기존 분석은 대부분 여기서 끝난다. 집주인 이야기만 하고 마무리한다.

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## 🏚️ 역전세 충격은 집주인보다 세입자를 먼저 쓰러뜨린다

그런데 진짜 충격은 다른 곳에서 왔다.

집주인의 손실은 '평가액 손실'이다. 3억짜리 집이 2억 5천이 됐어도 집주인은 아직 집에 살고 있다. 팔지 않으면 손실은 장부 위에만 있다. 심리 충격은 있지만 통장에서 돈이 빠져나간 건 아니다.

세입자는 다르다. 2억 5천 전세로 들어간 세입자가 계약 만료를 앞두고 있다고 해보자. 집값이 2억 2천으로 내려갔다. 집주인이 다음 세입자를 2억 2천에 구해도 기존 세입자 보증금이 3천만 원 부족하다. 집주인에게 돈이 없으면 세입자는 경매를 신청하거나, 최악엔 보증금 일부를 날린다. 이건 종이 손실이 아니라 **현금 손실**이다. 그것도 전 재산의 대부분이.

주택도시보증공사(HUG) 통계를 보면 전세보증금 반환보증 사고금액은 2021년 약 5,000억 원에서 2023년 약 2조 8,000억 원으로 5배 이상 폭증했다. 피해 세대는 수만 가구다. 보증금이 묶였거나 날아간 세입자 가구가 소비를 어떻게 유지하겠는가.

역자산효과는 집주인에게서 시작하지만, 소비 붕괴는 세입자에게서 먼저, 더 깊게 나타난다. 집주인의 손실이 심리적이라면, 세입자의 손실은 즉각적이고 유동적이다.

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## 📊 2022~2023년 내수 부진이 예상보다 깊었던 이유

한국은행 소비자심리지수(CCSI)는 2022년 하반기에 기준선(100)을 밑돌기 시작해 연말까지 하강했다. 통계청 가계동향조사에서도 같은 시기 실질 소비지출 증가율이 뚜렷하게 꺾였다. 금리 인상과 인플레이션의 영향이 컸지만, 역전세 공포가 수십만 세입자 가구의 소비를 동시에 얼어붙게 한 효과를 빼놓으면 설명이 온전하지 않다.

역자산효과는 자산가의 심리 현상처럼 들린다. 그러나 실제로는 자산이 가장 취약한 형태로 묶인 사람, 즉 전세 세입자에게 가장 먼저, 가장 세게 닥친다. 집을 사지 않았어도, 통장 잔고가 변하지 않았어도, 집값 하락이 내 소비를 직격할 수 있다. 단지 전세금을 넣어뒀다는 이유만으로. 한국에서 역자산효과가 빠르고 깊은 건 집값 때문이 아니라 전세 구조 때문이다.