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💰 역모기지론 수령액 계산법 완전 해설: 시뮬레이터 95만 원인데 통장엔 78만 원 들어오는 이유
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💰 아버지 통장에 찍힌 78만 원 작년 여름, 아버지한테 전화가 왔다. "이거 맞냐? 금융공사 홈페이지에서는 95만 원 나온다고 했는데 통장에는 78만 원밖에 안 들어왔어." 서울 노원구 아파트로 주택연금을 신청한 지 한 달째였다. 담당자한테 물어봤더니 "수수료 때문입니다"라는 말 한 마디뿐이었다고 했다. 수수료가 뭔데, 17만 원이나 빠지냐고. 나도 처음엔 막막했다. 그래서 직접 HF공사 업무해설서를 뒤지고 지급배수 테이블을 찾아봤고, 복리 계산기를 돌렸다. 이 글은 그 과정에서 알게 된 것들을 정리한 기록이다. 📊 주택연금 월지급금은 어떻게 결정되나: 지급배수의 정체 HF공사 홈페이지 시뮬레이터에 집값을 넣으면 금방 숫자가 나온다. 그 계산의 핵심은 지급배수(지급율) 라는 테이블 값이다. 기본 구조는 이렇다: > 월지급금 ≈ 담보평가액 × 지급배수(연령) 지급배수는 HF공사가 공시하는 보험수리적 테이블에서 가져온다. 기대여명, 기준금리, 장기복리를 조합해 산출한 값이다. HF공사 업무해설서에는 이걸 '지급배수표'라는 이름으로 별표에 수록하고 있다. 연령이 높을수록 지급배수가 커진다—기대여명이 짧으니 더 빨리 지급해야 하기 때문이다. 예를 들어 73세 종신정액형 기준 지급배수가 0.000317이라면: - 3억 원 집 → 3억 × 0.000317 = 약 95만 원 - 2억 4,600만 원 집 → 2.46억 × 0.000317 = 약 78만 원 여기서 중요한 주의사항이 있다. 이 계산은 근사적으로 비례 하는 구조다. 같은 연령이라면 담보평가액에 대략 선형적으로 움직이지만, 정확히 비례하지는 않는다. 지급배수 테이블 자체가 금리 환경과 연령을 반영한 복합함수여서 집값이 두 배라고 수령액이 정확히 두 배 되지는 않는다. 집값 상한(현행 12억 원) 도달 여부나 대출한도 산정 방식도 영향을 미친다. 정확한 값이 필요하다면 HF공사 업무해설서 별표 '종신지급형 지급배수표'를 ...
💰 역모기지론, 통장에 왜 이 금액이 찍혔을까 — 계산 구조를 끝까지 뜯어봤습니다
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어머니가 문자를 보내셨습니다. "야, 왜 이것밖에 안 들어왔냐." 부모님이 주택연금에 가입하실 때 한국주택금융공사(HF) 홈페이지 계산기를 직접 돌려보셨습니다. 집값 5억, 연령 70세 입력하니 월 99만 원대가 떴습니다. 그런데 실제 첫 입금액은 달랐습니다. 몇 만 원 차이가 아니었습니다. 어머니가 문자를 보낼 만했습니다. 저는 HF 상품설명서를 뒤졌고, 지급률 공시표를 뽑았고, 대출잔액 증가 구조를 계산기로 눌러봤습니다. 그 결과를 순서대로 씁니다. 🔢 지급금은 딱 두 숫자의 곱이다: 지급률 × 감정평가액 월지급금 계산식은 단순합니다. > 월지급금 = 감정평가액 × 지급률 여기서 '지급률'은 HF가 분기마다 공시하는 테이블에서 나이별로 정해집니다. 2024년 기준 종신지급형(정액형) 기준으로 70세의 지급률은 1억 원당 약 198,000원입니다(HF 홈페이지 → 주택연금 → 지급률 공시에서 가입 시점 나이 열을 확인하면 됩니다). 집값 5억을 넣으면: > 5(억) × 198,000 = 990,000원 계산기에서 나온 '99만 원'이 이 숫자의 결과입니다. 문제는 부모님이 계산기에 입력한 '5억'이 실제 지급금 계산에 쓰이는 숫자가 아니라는 점입니다. HF는 가입 시 전문 감정평가사를 통해 주택을 직접 평가합니다. 그 감정평가액이 베이스입니다. 시세 5억짜리 아파트라도 감정평가액이 4억 8천만 원으로 나오면: > 4.8(억) × 198,000 = 950,400원 계산기 숫자보다 월 4만 원 가까이 줄어듭니다. 10년이면 480만 원입니다. 어머니 문자의 원인은 여기에 있었습니다. 💰 초기보증료 750만 원이 어디서 이자를 내는지 감정평가액 차이 말고도, 지급금 구조 안에 비용 항목이 하나 더 있습니다. 가입 즉시 발생하는 초기보증료입니다. > 초기보증료 = 주택가격(감정평가액) × 1.5% 집값 5억 기준으로 초기보증료는 750만 원입니다. 이...
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