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💰 역모기지론, 통장에 왜 이 금액이 찍혔을까 — 계산 구조를 끝까지 뜯어봤습니다

어머니가 문자를 보내셨습니다. "야, 왜 이것밖에 안 들어왔냐." 부모님이 주택연금에 가입하실 때 한국주택금융공사(HF) 홈페이지 계산기를 직접 돌려보셨습니다. 집값 5억, 연령 70세 입력하니 월 99만 원대가 떴습니다. 그런데 실제 첫 입금액은 달랐습니다. 몇 만 원 차이가 아니었습니다. 어머니가 문자를 보낼 만했습니다. 저는 HF 상품설명서를 뒤졌고, 지급률 공시표를 뽑았고, 대출잔액 증가 구조를 계산기로 눌러봤습니다. 그 결과를 순서대로 씁니다. --- ## 🔢 지급금은 딱 두 숫자의 곱이다: 지급률 × 감정평가액 월지급금 계산식은 단순합니다. > **월지급금 = 감정평가액 × 지급률** 여기서 '지급률'은 HF가 분기마다 공시하는 테이블에서 나이별로 정해집니다. 2024년 기준 종신지급형(정액형) 기준으로 70세의 지급률은 1억 원당 약 198,000원입니다(HF 홈페이지 → 주택연금 → 지급률 공시에서 가입 시점 나이 열을 확인하면 됩니다). 집값 5억을 넣으면: > 5(억) × 198,000 = **990,000원** 계산기에서 나온 '99만 원'이 이 숫자의 결과입니다. 문제는 부모님이 계산기에 입력한 '5억'이 실제 지급금 계산에 쓰이는 숫자가 아니라는 점입니다. HF는 가입 시 전문 감정평가사를 통해 주택을 직접 평가합니다. 그 감정평가액이 베이스입니다. 시세 5억짜리 아파트라도 감정평가액이 4억 8천만 원으로 나오면: > 4.8(억) × 198,000 = **950,400원** 계산기 숫자보다 월 4만 원 가까이 줄어듭니다. 10년이면 480만 원입니다. 어머니 문자의 원인은 여기에 있었습니다. --- ## 💰 초기보증료 750만 원이 어디서 이자를 내는지 감정평가액 차이 말고도, 지급금 구조 안에 비용 항목이 하나 더 있습니다. 가입 즉시 발생하는 초기보증료입니다. > **초기보증료 = 주택가격(감정평가액) × 1.5%** ...

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