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📊 역모기지론 수익률 계산법: 이자·기회비용·물가까지 따져봤다

어머니가 전화를 주신 건 3년 전이었다. "나 이제 집에서 매달 돈 나온다." 처음엔 수상한 데에 가입하신 게 아닐까 싶었다. 알고 보니 주택연금이었다. 집을 담보로 맡기고 매달 생활비를 받는 제도. 그날 이후 제대로 파보기로 했다. 얼마 받는지가 아니라, 이게 [역모기지론 수익률 계산법](https://warguss.blogspot.com/search?q=역모기지론+수익률+계산법) 면에서 진짜 좋은 선택인지를. --- ## 🏠 기본 구조부터: 주택연금이 작동하는 방식 한국주택금융공사(HF)가 운영하는 주택연금은 만 55세 이상 주택 소유자라면 신청할 수 있다. 본인 소유 주택을 담보로 맡기면 사망하거나 이사할 때까지 매달 정해진 돈을 받는 구조다. 수령액은 집값과 가입 나이에 따라 달라진다. HF가 2024년 기준으로 공개한 예시 수치(종신지급방식, 정액형)를 보면: - 공시가격 5억 원짜리 집, 65세 가입 → 월 약 128만 원 - 같은 집, 70세 가입 → 월 약 167만 원 - 같은 집, 75세 가입 → 월 약 218만 원 나이가 많을수록 기대 수령 기간이 짧으니 월 수령액이 올라간다. 이 부분까지는 보통 안다. 계산이 복잡해지는 건 그다음부터다. --- ## 💡 "연 4% 수익률"이라는 착각 많은 기사에서 이런 계산을 보여준다. 167만 원 × 12 ÷ 5억 = 연 4.0% 그리고 "예금보다 낫다"는 결론을 붙인다. 그런데 이 계산에는 세 가지가 빠져 있다. 첫째는 이자 누적이다. 매달 받는 167만 원은 공짜가 아니라 HF가 대신 대출해주는 돈이다. 원금에 이자가 붙는다. 2024년 기준 주택연금 금리는 단기 시장금리 연동으로 연 4~5% 수준이고, 여기에 초기 보증료(집값의 1.5%, 5억 기준 750만 원)와 연 보증료(대출잔액의 0.75%)가 따로 붙는다. 현금이 들어오는 동안 뒷단에서는 대출 잔액이 이자를 얹어 불어나고 있다. 둘째는 집값 상승 포기다. 집값이...

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